Ev sahipleri artık tarihi boş tahliye taahhüdü vermeyenlere ev kiralamamaya başladı. Bu yasal mı? Tahliye taahhüdünde ev sahibi ve kiracı nelere dikkat etmeli? Gelin yakından bakalım…,
Konut ve işyeri kira piyasasındaki sıradışı yükselişe bir de konut kiralarının yıllık artış oranlarına en fazla yüzde 25 sınırlaması gelince, birçok konut sahibi konutunu kiraya vermek için sınırlamanın kaldırılacağı tarihi beklemeye başladı. Kiraya verenler kiralardaki yasal artışın genel fiyatlardaki artıştan düşük olabileceği durumda kendilerini garantiye almak için ‘tahliye taahhüdü’ de isteme yoluna gidiyor.
Herkes kendince haklı… Ev sahibi haklı olarak, artan yaşam maliyetlerini karşılamak için kira gelirinin de en azından enflasyon oranında artmasını istiyor. Bazı durumlarda kiracılar da kendi ücret ve diğer gelirleri kira artış sınırı olan yüzde 25’in çok üstünde artmasına rağmen, yasal kira artışı sınırını aşmamaya çabalıyor.
Kira artışına yüzde 25 sınırı yasaldır, hukuka uygundur, ancak etik midir? Enflasyon yüzde 60’larda gezerken, birçok maaş buna yakın artarken, kiracının yasal diye kiraya yüzde 25’ten fazla zam yapmak istememesi, yaşam maliyetini ev sahibinin sırtına yüklemek anlamına gelmiyor mu?
Yazılı ve imzalı mı?
Tahliye taahhüdü isterse onlarca tanık önünde verilsin, isterse videoya çekilsin, sözlü olması onu geçersiz kılar. Mutlaka yazılı olmalı. Tabii ki bunda kasıt mutlaka elle yazılı olması değil, bir kâğıt üzerine yazılması yeterli. Hemen bir ilginçliği vurgulayayım… Kira sözleşmesi yazılı olmayabilir, sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir ama tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır.
Elektronik imza olur mu?
Tahliye taahhüdü bir de imzalı olmalı. İmza bilindiği gibi elle atılır. Ancak bana göre elektronik imza ile imzalanmış bir yazılı tahliye taahhüdü de geçerlidir. İmzalı olması gerektiğinden, e-mail, WhatsApp gibi elektronik ortamlardaki tahliye taahhütleri geçersizdir. İkincisi, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmesidir. Başkasının vereceği, örneğin aracılık eden emlakçının kiracı adına vereceği tahliye taahhüdü geçersizdir, kiracıyı bağlamaz.
Aile konutuysa çifte imza şart
Evli çiftlerin, ailelerin konut kiralamaları halinde, kira sözleşmesini genellikle eşlerden sadece birisi yapar.
Ancak ev aile konutu olarak kiralanmışsa, sadece evi kiralayan ve kira sözleşmesini imzalayan eşin tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değil. Kira sözleşmesini sadece bir eş imzalasa bile, tahliye taahhüdünü diğer eşin de imzalaması gerekir.
Keza, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, eşlere tek başlarına aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetme, devretme veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayıcı işlemleri yapma yetkisi vermiyor. Yargıtay da bunu teyit ediyor. Sonuçta; aile konutu kira sözleşmesini eşlerden biri imzalasa dahi, tahliye taahhüdünü her iki eşin de imzalaması, tahliye taahhüdünün uygulanma şartıdır.
Tahliye tarihi açıkça yazılmalı
Tahliye tarihinin, örneğin “1 Ocak 2024”, “01.01.2024” gibi açık ve belirli olmadığı taahhütler geçerli değildir. Bu nedenle, “Kira sözleşmesinin sonunda tahliye edilecektir” gibi bir tahliye taahhüdünü Yargıtay 12. Hukuk Dairesi geçerli kabul etmemiş.
Teslim edildi mi?
Kiralananın teslim tarihiyle aynı veya önceki bir tarihte verilen tahliye taahhütleri de geçersiz. Kira sözleşmesi yapılmış ve bir gün sonra da tahliye taahhüdü imzalanmış ama kiralanan henüz teslim edilmemişse, tahliye taahhüdü baştan geçersiz. Anahtarın teslimi, kiralananın da teslimi demektir.
Eğer tahliye taahhüdü tarihi boş olarak verilmişse, taahhütnamenin konutun tesliminden sonra verildiği, kiracının tarihi boş bırakarak, tarih kısmını doldurma yetkisini ev sahibine bıraktığı kabul edilir.
